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菏泽、广州之后,还有谁在悄悄松绑楼市?

山东菏泽取消限售,广州微调公寓限购,珠海被传放松限购,深圳四大行下调购房利率……


临近岁末,楼市政策调整的任何风吹草动,都像亚马逊雨林的蝴蝶,掀起太平洋的轩然大波。


是否能从诸多迹象中,寻找到调控政策的草蛇灰线?

>> 下放调控权,但并非放松?

 

继续看菏泽。


12月18日,一纸文件天下知,山东欠发达的菏泽因“取消限售”站在了风口浪尖。“菏泽打响楼市松绑第一枪”的说法甚嚣尘上。


资本市场最敏感。在预测调控政策出现调整的逻辑下,山东版块地产股以及主要布局三四线城市地产股纷纷逆市上涨。截至12月19日收盘,上证综指下跌1.05%至2549.56点,而鲁商置业(600223.SH)、中迪投资(000609.SZ)、荣安地产(000517.SZ)涨停,华业资本(600240.SH)、银亿股份(000981.SZ)*ST天业(600807.SH)等跟涨。


相较于此前为楼市松绑的个别地区在舆论压力下撤退的情况,菏泽这次很硬气。12月19日晚,菏泽对取消限售政策给出了解释,如图:




短短两段文字,信息量之大,其实远超“取消限售”政策调整。


“根据房地产市场分类调控、因城施策的要求,取消了新购和二手住房限制转让期限的有关规定。”这是说,“取消限售”符合上级要求,“分类调控、因城施策”八个字透露出新动向。


实际上,已经有不少房地产人士公开称,因城施策,或者叫做一城一策是今后地产调控的政策框架,还有更多的细节在坊间流传。


然而,“分类调控、因城施策”是否就意味着调控松绑,房价上涨呢?《中国经济周刊》记者从某省住建部人士得到的说法是,调控权会有所下放,压实地方调控主体责任,但并非放松。


房住不炒依然是主旋律。7月31日,中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。


划重点:因城施策,是要坚决遏制房价上涨,绝非反方向。

>> 地方政府、购房者、银行都扛不住了?

方向弄明白了,才不至于盲人瞎马。


这一轮空前严厉的调控之下,市场已经发生极大变化,且各地均有所不同。最突出的转折应该是,房价从过快上涨到房价大幅下滑的压力。


国家统计局公布了11月全国70个大中城市房价指数,其中5个城市新房价格下跌,二手房房价下跌城市增至17个。


58安居客房产研究院12月3日发布的《2018年11月国民安居指数》显示,11月份,受重点监测的67个城市二手房挂牌均价为每平方米15163元(人民币,下同),环比下降0.3%,且是连续三个月下降。


在这样的背景下,再来看菏泽的解释,就更显得有内涵。


菏泽给出的第二个理由是,响应百姓关切:“2017年11月份,我市限制新购和二手房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化安置的市民,因不能办理过户而无法购买合适额存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。”


不过,这一点恐怕是自欺欺人。中原地产首席分析师张大伟认为,从2017年11月来,交易的房产才有2年期的限制转让要求,而这些交易中绝大部分都是期房,不论是不是限售,都不可能影响最近一年市场的二手房供应量!2017年11月之前购房的再上市本来就没有影响。


二手房价格同比较快增长的说法也不靠谱。诸葛找房中心据其监测的菏泽二手房价格分析,近三个月,菏泽二手住宅价格低位徘徊,市场下行趋势明显,观望情绪渐浓。另一方面,近两年菏泽政府大量推地,土地成交量激增,预计未来两年有70万套左右的商品房入市,未来去化压力较大。


在当前的房地产模式下,无论是依赖于土地财政的地方政府,还是将房产作为主要资产的居民,又或者是依赖房贷业务的银行,以及各路开发商,几乎没有谁能够承担房价大幅下跌的压力。


今年以来,全国各地因楼盘降价而引发的维权事件给当地政府带来极大的维稳压力。


菏泽在取消限售的文件中也重点提到这一风险:“棚改涉及到群众的切身利益,棚改居民利益一致,极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人,如果苗头性倾向性问题处理不当,处理不及时,引发群众集体上访的风险很大。”


试想一下,棚改货币化安置后,拿到现金去买了期房的棚改户,还没等到新房交房,就发现自己的房子大幅降价,资产受损,将作出什么反应呢?

房价下行,涉及150万菏泽人的利益压力,或许才是菏泽调整政策的主要动因。此前,安徽某地“降价未遂”事件是同样的逻辑。

>> 广州是一线城市松绑前兆吗?


菏泽有菏泽的难处,广州也有广州的问题。


仅从政策本身来看,广州仅仅做了一点微调。2017年3月30日,广州发布了极为严厉的调控政策,规定在2017年3月30日后入市的商服物业,只能卖给企业,不能卖给个人。直接目的是封堵有人借买公寓规避限购房产的漏洞。


广州该政策实施后,有地产研究机构的数据显示,广州商服类地产成交狂泄近50%,至今交易冷清,库存由5个月攀升至33个月,但整体价格较为平稳。


现在,广州将该政策调整为:2017年3月30日前(含当日)土地出让成交的房地产项目,其商服类物业不再限定销售对象,个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让。


此前,广州还被传出取消限价措施。广州10月19日迅速回应称,“近期,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。我委将继续保持调控政策连续性和稳定性,继续坚决执行现行各项调控措施不动摇,继续严格对新建商品住房开展价格指导,同时,按照中央、省、市决策部署,加大对房地产市场的监督检查力度,保持广州房地产市场健康平稳运行。”


“严禁拆分价格报备”是遏制房价上涨的关键一招。广州一位人士介绍,因严格限价,广州部分楼盘销售价甚至低于楼面价,开发商卖房时就一份房屋买卖合同,一份装修合同。


不光是在广州,借装修合同弥补价格空间,或者悄悄涨价是不少一二线城市的“标准动作”。


作为一线城市,广州微调同样属于因城施策,象征意义大于实质。若被市场解读为楼市调控松绑,恐怕仍属过度解读。


同一天,深圳多家银行在深圳的分支机构下调房贷利率上浮幅,其中,首套房贷利率由此前较基准利率上浮15%变为10%。


对此,深圳房地产协会有人士公开表示,房贷利率松动原因更多是货币政策定向宽松导致房贷利率上浮幅度缩窄,“深圳部分大行房贷利率上调幅度下降,并不是调控政策松绑。”


某大型开发商高管告诉《中国经济周刊》记者,一二线城市仍难说放松,三四线城市有些本来就没有什么限制,谈不上放松。“排名靠前的几大地产商近几个月都停止拿地或者极少拿地,猜测政策变化没有多少意义,最终还是要看市场的变化。”


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